Cass. civ., sez. III, sentenza 05/06/2024, n. 15678

Numero registro generale 31846/2020 Numero sezionale 1315/2024 Numero di raccolta generale 15678/2024 Data pubblicazione 05/06/2024 REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE TERZA SEZIONE CIVILE Oggetto Locazione ad uso non abitativo – Diniego di Composta da rinnovo alla prima scadenza – Immobile staggito – Legittimazione sostanziale – Mancanza - Conseguenze Raffaele Frasca - Presidente - Emilio Iannello - Consigliere Rel. - R.G.N. 31846/2020 Raffaele Rossi - Consigliere - Paolo Spaziani - Consigliere - Cron. Salvatore Saija - Consigliere - UP – 10/04/2024 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 31846/2020 R.G. proposto da Gobbi 1842 S.r.l., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Gian Luca Grossi (p.e.c. indicata: gianluca.grossi@milano.pecavvocati.it), Tonio Di Iacovo (p.e.c. indicata: tonio.di.iacovo@cert.studiopirola.com), Ermanno Vaglio (p.e.c.: ermanno.vaglio@milano.pecavvocati.it) e Vittoriano TI (p.e.c.: vittoriano.tinelli@cert.studiopirola.com), con domicilio eletto presso lo studio del secondo in Roma, viale Castro Pretorio, n. 122;
– ricorrente –

contro

MA S.r.l., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Maurizio Ruben (p.e.c. Numero registro generale 31846/2020 Numero sezionale 1315/2024 Numero di raccolta generale 15678/2024 Data pubblicazione 05/06/2024 indicata: maurizio.ruben@milano.pecavvocati.it) e Roberto Coen (p.e.c. indicata: robertocoen@ordineavvocatiroma.org), con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in Roma, Via Vicolo dell'Oro, n. 24;
– controricorrente – nonché

contro

AM FI, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Davide Marco Massimo Paleologo e Silvia Lotti Catarsi;
– controricorrente – nonché

contro

AM IA, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Luciano Daffarra (p.e.c. indicata: luciano.daffarra@milano.pecavvocati.it), Annamaria Dimauro (p.e.c.: annamariadimauro@ordineavvocatiroma.org), Roberto Basilico (p.e.c.: roberto.basilico@milano.pecavvocati.it) e RE GO (p.e.c.: andreacolnago@ordineavvocatiroma.org), con domicilio eletto presso lo studio della seconda in Roma, Viale G. Mazzini, n. 25;
– controricorrente – avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano, n. 1733/2020, pubblicata il 21 agosto 2020. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 10 aprile 2024 dal Consigliere Emilio Iannello. udito l'Avvocato Tonio Di Iacovo;
udito l'Avvocato Gian Luca Grossi;
udito l'Avvocato Maurizio Ruben;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Fulvio Troncone, che ha concluso chiedendo il rigetto del 2 Numero registro generale 31846/2020 Numero sezionale 1315/2024 Numero di raccolta generale 15678/2024 Data pubblicazione 05/06/2024 ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. La MA s.r.l. propose ricorso ex art. 30 legge 27 luglio 1978, n. 392, nei confronti della conduttrice Gobbi 1842 s.r.l. al fine di ottenere il rilascio di un immobile locato con contratto ad uso diverso stipulato in data 31 marzo 2011 e adibito a negozio di orologeria e gioielleria;
ciò a seguito di diniego (comunicato il 7 marzo 2016) di rinnovo alla prima scadenza del 31 marzo 2017, motivato dalla volontà della locatrice di adibire i locali ad esercizio in proprio di un'attività commerciale. La Gobbi 1842 S.r.l. resistette alla domanda e chiese, in via riconvenzionale, la condanna della ricorrente alla restituzione di somme che assumeva di avere versato in contanti, a titolo di extra canoni e in violazione dell'art. 79 l. n. 392 del 1978, a GI, FI e IA AM dal 1949 al 2015, nonché al risarcimento dei danni patiti;
chiese, altresì, che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale venisse dichiarata dovuta nell'importo massimo e calcolata sui canoni effettivi. La ricorrente contestò la riconvenzionale e ottenne di chiamare in causa, per l'eventuale manleva (quali asseriti percettori degli extra canoni) GI, FI e IA AM. Si costituirono in giudizio FI e IA AM (mentre GI era risultato deceduto), negando la percezione delle somme.

2. Il Tribunale emise ordinanza di rilascio ex art. 30, ult. co. l. n. 392/78 e, all'esito del giudizio, pronunciò sentenza con cui dichiarò cessato il contratto alla data del 31 marzo 2017 e confermò l'ordinanza di rilascio;
rigettò la domanda riconvenzionale della Gobbi e quella di manleva formulata dalla ricorrente nei confronti di FI e IA AM;
determinò la somma dovuta per indennità di avviamento in Euro 81.000,00. 3 Numero registro generale 31846/2020 Numero sezionale 1315/2024 Numero di raccolta generale 15678/2024 Data pubblicazione 05/06/2024 3. Pronunciando sul gravame proposto dalla Gobbi 1842 S.r.l., la Corte di Appello di Milano ha confermato la sentenza di primo grado, salvo rideterminare in Euro 84.618,00 l'importo dell'indennità per la perdita dell'avviamento.

4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la Gobbi 1842 S.r.l., sulla base di quattro motivi (il terzo e il quarto articolati anche con censure svolte in subordine);
ad esso hanno resistito, con distinti controricorsi, la MA S.r.l., FI AM e IA AM.

5. All'esito dell'adunanza camerale del 21 settembre 2023, in vista della quale avevano depositato memoria la ricorrente e il Controricorrente FI AM, questa Corte, con ordinanza interlocutoria n. 33465 del 30/11/2023, ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, perché fosse trattata in pubblica udienza, atteso il rilievo nomofilattico delle questioni poste dal primo motivo. Il P.M. ha depositato conclusioni scritte con le quali ha chiesto il rigetto del ricorso. Sono state depositate memorie dalla resistente MA s.r.l. e dalla Gobbi 1842 s.r.l. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 65, primo comma, 100, 559, primo e secondo comma c.p.c. e dell'art. 1334 c.c. e censura la sentenza per aver ritenuto che la locatrice potesse validamente comunicare il diniego del rinnovo (per la scadenza del 31 marzo 2017 e in forza del contratto del 31 marzo 2011, registrato il 19 gennaio 2016) in pendenza di una procedura esecutiva sul bene locato, iniziata nel 2014, nell'ambito della quale il custode giudiziario aveva precedentemente comunicato (il 31 luglio 2015) il recesso (rectius: diniego di rinnovo) in relazione alla diversa scadenza del 29 dicembre 2019 (individuata sulla base di un contratto del 29 dicembre 1995);
assume che, in pendenza del 4 Numero registro generale 31846/2020 Numero sezionale 1315/2024 Numero di raccolta generale 15678/2024 Data pubblicazione 05/06/2024 pignoramento, la locatrice esecutata non avrebbe potuto inviare il diniego, non essendovi «possibilità che il soggetto spossessato compia, in pendenza dell'esecuzione, atti diversi o incompatibili con quelli già posti in essere dal custode e specialmente nel caso in cui detti atti e negozi del custode abbiano già instaurato effetti».

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 29, commi terzo e quarto della legge n. 392 del 1978 «laddove rispettivamente dispongono che il locatore, a pena di decadenza, debba comunicare il diniego di rinnovo con dodici mesi di preavviso e, in quella stessa comunicazione, debba “specificare” a pena di nullità il motivo sul quale la disdetta è fondata nonché per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116, secondo comma, c.p.c. dove rispettivamente dispongono che il giudice deve porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita, le nozione di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115 cod. proc. civ.) e desumere argomenti di prova in generale dal contegno delle parti stesse nel processo (art. 116 cod. proc. civ.)». Lamenta che la Corte «abbia omesso di ravvisare l'invalidità del diniego di rinnovazione de quo, in quanto privo dei requisiti della serietà, attualità e della tecnica realizzabilità dei motivi di recesso […], in rapporto alle prospettazioni della stessa locatrice che hanno invero evidenziato l'insussistenza di un'intenzione seria e tecnicamente realizzabile, sotto un profilo oggettivo e soggettivo, di avviare un'attività in proprio nell'immobile alla data del 7 marzo 2016», erroneamente attribuendo rilevanza ad «evoluzioni delle manifestazioni di volontà del locatore successive alla comunicazione di diniego di rinnovazione».

3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 115 e 116, secondo comma c.p.c. «dove rispettivamente dispongono che il giudice debba porre a fondamento 5 Numero registro generale 31846/2020 Numero sezionale 1315/2024 Numero di raccolta generale 15678/2024 Data pubblicazione 05/06/2024 della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita, le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115 cod. proc. civ.) e desumere argomenti di prova in generale dal contegno delle parti stesse nel processo (art. 116 cod. proc. civ.) con particolare riferimento alle ammissioni fatte in corso giudizio dalla locatrice in merito a) all'esigenza di adeguare il canone ai livelli di mercato e b) all'esigenza di locare l'immobile alla conduttrice o a terzi a canoni superiori».

4. Con il «terzo motivo sub 1)» la ricorrente denuncia «nullità e/o inesistenza della motivazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. nella parte in cui la Corte territoriale afferma che il rimedio esperibile dal conduttore dopo lo sfratto ai sensi dell'art. 31 legge n. 392 del 1978 (risarcimento di 48 mensilità a carico del locatore) costituirebbe motivo per ritenere le doglianze della conduttrice “assorbite” in questa motivazione».

5. Col quarto motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2266, 2384 e 2724 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. e dell'art. 79 l. n. 392 del 1978, e, altresì la nullità e/o inesistenza della motivazione: la ricorrente si duole «di come la Corte di Appello […] abbia ritenuto acriticamente condivisibile la sentenza del giudice di prime cure